解碼“寧派房企”:弘陽朗詩銀城五大核心指標剖析

地產   來源:莞訊網  責任編輯:百花殘  2020-12-01 09:28:46
  回顧南京房地產發展史,本地房企在過去的二十年中曾經歷過一段輝煌的歷史,在南京打造出一個又一個標桿。如今,南京樓市已然是品牌云集,賽道也逐漸由寬變窄,本地房企的格局正發生翻天覆地的變化,弘陽、朗詩和銀城,三家本地房企也成為了“寧派房企”闖蕩房地產江湖的典型代表。
 
  寧派房企現狀如何?弘陽、朗詩、銀城三家房企五大核心指標變化或將揭示一二。
 
  在以規模論英雄的時代,銷售業績往往是房企實力最直觀的表現。
 
  從2019年全年和2020年上半年數據來看,弘陽與朗詩、銀城逐漸拉開差距,并大跨步向前。
 
  2019年,弘陽地產實現合約銷售金額651.5億元,同比增長37.6%,三家房企中規模最大。2020年上半年,即便受疫情影響,弘陽銷售金額達到315.7億元,同比增速4.4%,對比百強房企平均-2.7%的銷售業績增速,可謂是實現了穩健持續增長。
 
  不確定因素下,弘陽業績仍然保持確定性增長。最新數據顯示,2020年1-10月,弘陽地產實現累計合約銷售金額645億元,已完成全年業績目標的86%。從中房網監測的42家房企銷售情況來看,弘陽地產的全年銷售目標完成率排名第11位,超過了陽光城、寶龍等房企。
 
  2020年,是行業從“規模為王”轉向“利潤為王”的關鍵一年。
 
  整體來看,三家企業盈利能力最強的是弘陽。從企業公布的中期業績數據來看,弘陽毛利率為25.3%,盈利能力相對較高,朗詩、銀城則不相上下,分別為17.1%和15.66%。
 
  上半年,弘陽核心凈利潤增長80.7%至8.7億元,毛利率為25.3%,凈利率為9.3%,相較于2019年10.78%的凈利率水平有所下滑,但仍高于行業平均值,超過了陽光城、中南置地等房企。今年上半年,行業盈利指標全面下行,毛利率、凈利率降至2015年水平,在這一大背景下,弘陽的表現可圈可點。
 
  三家房企中,朗詩今年上半年凈利率下滑幅度最大。上半年實現凈利潤1.88億元,同比下降59.2%;歸屬股東凈利潤1.41億元,同比減少46.17%。利潤及規模凈利潤近乎腰斬。凈利率則由2019年的17.5%下滑至6.59%。
 
  銀城今年上半年凈利率雖然只有6.58%,在三家房企中最低。但相較于2019年,則明顯增加了近三個百分點,凈利潤漲幅是為數不多的超過100%的房企。
 
  健康的財務數據,將支撐企業規模利潤和杠桿的平衡增長。
 
  8月20日,“三道紅線”融資新規將行業發展帶向去杠桿、降負債的新方向,房地產行業激進增長時代一去不復返。按照“三道紅線”,房企剔除預收款后的資產負債率不得大于70%;房企的凈負債率不得大于100%;房企的“現金短債比”小于1倍。通過這“三道紅線”,房企將被劃分為四個檔次,分別是紅-橙-黃-綠。
 
  寧派房企穩健的基因使然,三家房企中弘陽、朗詩相對健康安全,上半年現金短債比均高于1倍,而弘陽表現又優于朗詩。踩中兩條紅線的銀城則相對激進,上半年凈負債率最高,達到100.9%。
 
  “手有余糧,心中不慌”,在手現金則是企業投資的最大保障。橫向比對來看,弘陽是三家房企中最有錢的房企。截至2020年6月底,手頭現金較2019年末增加8.5%至人民幣182.8億元,是銀城、朗詩的四至五倍。
 
  從戰略布局來看,三家企業表現各異。
 
  “做透大江蘇,深耕都市圈,做強中心城”是弘陽的布局戰略,目前已完成全國超60個城市的布局,并深耕長三角和長江經濟帶。隨著越來越多的城市開始貢獻銷售,弘陽的全國化版圖也更加清晰。
 
  朗詩投資表現相對最為謹慎,在項目布局上依然兼顧國內城市與美國市場并舉發展,獲取21個開發銷售型物業項目(包含14個權益項目和7個代建項目),有8個項目位于境內蘇州、南京、無錫、惠州等城市,13個位于美國奧林達、亞利桑那州等城市。
 
  銀城走出去的節奏相對較慢,堅持以長三角五大區域為核心布局,集中于蘇南和浙江區域,并下沉到三線乃至四線城市。
 
  寧派房企在戰略布局上有某種相似性,卻又和而不同。
 
  銀城在三家房企中規模最小,因此發展中則較為激進,企業發展戰略仍是深耕長三角。朗詩則堅持產品差異化、資產輕型化、收益多樣化的發展戰略,專注于對綠色住宅產品的研發和升級,在項目布局上依然兼顧國內城市與美國市場并舉發展,并同時推進開發業務與代建業務協同布局。
 
  弘陽最終形成”商業地產雙輪驅動、物業資本兩翼并舉”的“雙輪雙翼”發展策略。地產為商業引流賦能,商業為地產溢價賦能的雙輪驅動模式,形成了弘陽與眾不同的差異化競爭力。
 
  弘陽還在資本市場跑出了“弘陽速度”。弘陽地產上市僅兩年,“兩翼”中的物業板塊弘陽服務于2020年7月7日正式登陸港交所,成功搶占下一個萬億新藍海。至此,弘陽呈現出各產業齊頭并進的良好增長態勢。(來源: 經濟參考網)

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